“五一”小长假一向是楼市成交的黄金时节，也是开发商冲量、购房者置业的好时机。但据媒体报道，今年的“五一”小长假全国多地楼市不同程度遇冷，与江门一江之隔的中山在“五一”期间网签数据下滑近四成，单价更是令人惊讶地出现了“3字头”。

一向表现稳健的江门楼市难独善其身。据相关网站监控江门住建部门官方网站的统计数据来看，今年的“五一”假期里，江门楼市成交较去年同期萎缩了近七成。近来的一些促销活动力度空前，江门楼市是否暗中降价？

市场动态“五一”交易量价齐跌

往年的“五一”小长假，一般是房地产销售人员最为紧张的节点之一。但今年部分楼盘的售楼部却显得颇冷清。北新区某楼盘的销售人员曾小姐表示，本来销售团队已经做好打硬仗的准备，但今年的“五一”似乎并没有特别火爆，和平时差不多。

在房地产行业内有“红五月”的说法，因为5月往往是一年中第一个成交高峰。“五一”小长假作为5月的开端，自然是开发商寄予厚望的黄金节点。然而今年楼市的5月并未收获一个好的开局，据相关网站统计的江门住建部门官方网站实时监控数据显示，中心城区住宅网上签约共23套，签约面积为2146平方米，销售金额为1380万元，均价为6431元/平方米。数据比去年同期大幅下滑近七成，价格同比亦有所下降。尽管数据统计有一定的滞后性，但仍未能掩盖楼市在销售旺季遇冷的异象。

事实上，江门楼市仅是全国楼市的一个缩影。今年“五一”小长假多地楼市遭遇“滑铁卢”，一二线城市尤为严重。据媒体报道，5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%。并创下了自2008年实行“五一”小长假以来，7年的最低值；同为一线城市的深圳，在“五一”小长假期间，商品房仅成交49套，同比去年133套的成交数据，跌幅超过六成；而上海、广州两地在小长假期间商品房成交分别为423和405套，与去年持平，促销楼盘居多；处于风口浪尖的杭州楼市假期三天主城区共成交57套，与去年同期的212套相比，跌幅超过七成。

“虽然说网签数据有滞后性，但从实际成交来看，也确实是比较一般。”元子投资置业公司总经理谭华驹说，“由于今年有大量新货入市，加上楼市许多不确定因素影响，购房者仍在延续年初的观望情绪。”

业内人士认为江门楼市确实一定程度上出现了滞销的现象。“从2013年开始，江门楼市价格一直上升，其实在去年已经处在一个高位上了，所以出现回落是正常的事情，加上去年楼市红火，消化了一大批刚需客群，所以当前江门楼市出现一定程度的滞涨现象并不奇怪。目前很多楼盘都进行一个合理的回调，楼市开始进入了一个观望的周期。”广州美吉地产总经理汤建军说。

市场分析下半年6字头楼盘比重上升

一方面是相对惨淡的成交，另一方面是巨大的供应量。截至3月底，江门楼市共有9100套存量房有待消化，但这只是冰山一角。近日发布的《江门市蓬江、江海区2014年第一季度房地产市场分析报告》称“政策变化（全国＊＊）的不确定、市场逐渐增多的库存以及蓄客不足等因素影响开发企业整体推货较为谨慎，部分计划入市的项目推迟至二季度”。接下来的五六月乃至下半年，江门楼市才会迎来真正的推货高峰。据业内人士称，粗略估计今年江门楼市将有接近2万套新货推出市场，这已经超出了江门市场的消化能力。

保利大都会二期、锦富·汇景湾等多个滨江新区楼盘在4月已经低开抢客，两个楼盘都以6字头的价格赢得不少成交。5月以后有多个楼盘将推新。滨江新区的奥园·外滩开放其小面积洋房产品，北新区的全新盘尚城·美居也开放了销售中心和样板房，预计首先推出写字楼、商铺以及1、2栋洋房；另一全新盘骏景湾·品峰也在“五一”期间开放营销中心，首期推出的领誉1幢和天誉2幢，主打83—102平方米的八种小户型洋房，均带全屋豪华装修。圭峰板块纯新大盘珑城半山打算在下半年推出别墅产品。除了上述纯新盘外，一些旧盘也推新货。滨港·御城二期开放样板间，二期产品即将入市；上城铂雍汇、灏昌园等楼盘也将推出洋房产品。此外，奥园·益丞国际广场、天英·月珑湾、海逸城邦等楼盘继续消化剩余货量。下半年江门市场可供选择的产品十分多。

推出市场的产品多，考验着楼盘的营销能力。不少开发商为了减轻资金压力，各出奇招加快出货速度，例如保利和锦富·汇景湾的低价策略就收到良好的效果。面对诸多选择，不少购房者对价格下降抱有期望，反而会增加观望情绪。

市场观望情绪浓厚，开发商定价也显得更为谨慎。今年新开的楼盘价格6字头的悄然增多。滨江新区新盘锦富·汇景湾开盘折后6180元/平方米起，保利二期开出的价格也是出乎购房者意料，最低的仅需6300元/平方米，和一期的价格不相上下。上城铂雍汇三期洋房带豪华装修虽说要7字头起，但除去装修的价格也是6字头甚至更低。江门楼市特别是北新区滨江新区一带去年一直以7字头甚至8字头为主，但今年6字头越来越多地出现在市场。

汤建军认为，江门楼市下半年在价格上仍有一定的下行空间，但下行空间不大，可能是稍微下调。“旧盘可能会通过打折、促销等手段进行价格调整，而新盘则是在开盘时合理定价。对于新盘来说，价格方面更愿意低开高走。”汤建军说。

市场观察楼盘促销变相降价

“购房加一元送家电！”“购房送汽车！”“购房直减8万！”“五一”期间，这样的广告语频繁出现在江门街头。虽然说“五一”假期楼盘搞活动促销量是常见的，但这等优惠的力度还是令不少购房者咂舌。

“五一”期间，不少楼盘祭出了力度空前的优惠来吸引购房者。滨江新区保利大都会举办“保利华南首届购房节”，活动期间购买保利大都会洋房别墅产品房价立马减8万；位于老城区的中凯豪庭推出10套“一口价”单元，93平方米仅售57万元，成交后可获赠“电视+空调+时尚家具+厨具”大礼包，这样算下来单价甚至低至5字头；购买凤山水岸楼王单位更是可以赠送一辆价值十多万元的卡罗拉汽车。

有业内人士认为，这实际上是一种变相的降价行为。“像保利大都会二期，90多平方米的房子总价减8万，相当于每个平方米减去近900元，赠送汽车的降价更明显。”不过这些楼盘则不愿意承认降价。滨江新区某楼盘营销经理认为这只是楼盘的正常促销活动，是短时期的行为，不能认为是降价。

“今年初信贷收紧，市场大环境下行，加上江门楼市大量新货推出市场，多种利空因素影响之下，江门楼市其实很难坚持原先的价格。”楼市分析师王先生称，“但是对很多楼盘而言，直接降价不是明智之举，这样会引发老业主的不满，也会动摇观望者对该楼盘的信心。所以以折扣、赠送等各种形式暗中降价是楼盘惯用的手法。”

从今年初杭州楼市降价开始，全国各地越来越多地方的楼市传出降价的声音。据报道，一江之隔的中山甚至出现了3字头的特价房。江门楼市还能坐得住吗？

有购房者认为其实江门在三四月份开始就出现了降价的迹象。“其中最明显的是保利。保利二期洋房开售的价格最低6300元/平方米，最高也不过7300元/平方米，这个价格本来就和一期持平，还没算购房的多重折扣优惠。加上保利的购房节减去的8万元，实际上二期的价格已经低过一期了。”而奥园·益丞国际广场三期洋房带装修才8字头，实际上毛坯房价格和前面几期的相差无几，现在奥园·益丞国际广场送全屋家电，实际上也是进一步拉低了均价。

江门楼市另一现象也表明了开发商开始“着急”了。近期，江门多个楼盘出现了低首付的促销形式。例如位于外海的翡翠华府在“五一”期间推出了首付5万购三房优惠，滨江新区的天英·月珑湾也打出了首付10万轻松置业的广告。

笔者致电月珑湾售楼部了解到，楼盘之所以能做到低首付，是与第三方金融机构合作。“这相当于除了向银行贷款以外还要向另一金融机构贷一半的首付款。”销售人员说。

有业内人士认为，开发商花费如此周折为购房者解决首付问题，说明楼市不愁卖的时期确实已经过去。

江门楼市的价格已经出现了裂缝，江门的房价会大幅下降吗？大部分业内人士认为不会出现大幅降价的情况。“江门的房价泡沫不严重，而且下半年开的多是高端项目，所以成交可能会相对惨淡，但价格很难大幅下降。”谭华驹说。

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